Fundos de Investimento Imobiliário - Servidor - Poder Judiciário de Santa Catarina

Em edições anteriores de nossas Dicas Financeiras, já escrevemos sobre fundos de investimento, uma forma de aplicação financeira na qual o investidor compra ou vende cotas, confiando a alocação dos recursos a profissionais com expertise no mercado de capitais.

Hoje vamos conversar sobre os fundos de investimento imobiliários, também chamados de fundos imobiliários ou FIIs. Embora sejam, em sua estrutura, fundos de investimento, possuem muitas diferenças em relação a um fundo comum, a começar pelo local em que são negociados: a bolsa de valores. Porém, antes de falarmos sobre sua negociação, precisamos ter uma noção das características gerais dos fundos imobiliários.

Principais características dos fundos de investimento imobiliário

O fundo de investimento imobiliário é um condomínio fechado, no qual os investidores aplicam os seus recursos como cotistas e a empresa gestora do fundo compra, vende e gerencia grandes ativos imobiliários, que podem ser galpões logísticos; galpões industriais; galpões de varejo (atacadistas e supermercados); shoppings centers; redes de hotéis; grandes prédios ou conjuntos de prédios onde funcionam escritórios corporativos; entre outros.

Como já mencionado, a participação do investidor ocorre por meio da aquisição de cotas de determinado fundo na bolsa de valores. Os cotistas participam dos resultados financeiros do fundo (proventos, que podem ser mensais, trimestrais ou semestrais). Há, assim, o acesso a imóveis de alto padrão por frações de participação. É por isso que se diz que até o pequeno investidor pode ser dono de uma fração de determinado empreendimento imobiliário, porquanto existem cotas no mercado sendo negociadas a menos de R$ 10,00 (dez reais).

Conforme dispõe a Lei federal n. 9.779/1999, os fundos de investimento imobiliário são obrigados a distribuir, em forma de proventos, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos pelo regime de caixa a cada semestre, o que, na prática, pode ser uma boa alternativa para quem busca rendimentos extras periódicos.

Principais classes de FIIs

Existem três categorias muito claras de fundos de investimento imobiliário, mencionadas por Thiago Nigro (2018, p. 152):

1. Fundos de renda (ou fundos de tijolo): compram empreendimentos já construídos, com o foco na distribuição de rendimentos. Uma recessão econômica, porém, pode impactar a taxa de vacância e locação. Aqui encontram-se, por exemplo, os grandes prédios de escritórios corporativos, os galpões logísticos e industriais, e os shoppings centers.
2. Fundos de títulos e valores mobiliários: também conhecidos como fundos de papel, estão concentrados em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), são títulos atrelados a diversos índices (SELIC, IPCA, IGPM, entre outros). Estão também relacionados aos riscos de mercado, como variação das taxas e riscos de crédito.
3. Híbridos: Mistura entre empreendimentos imobiliários, cotas de outros FIIs e títulos.

Riscos de investimentos em ativos de renda variável

Aqui vai uma regra de ouro: o capital aplicado em bolsa não deve ser considerado um investimento de curto prazo. Portanto, a aplicação em fundos imobiliários pressupõe que o investidor já possua a sua reserva de emergência bem formada, composta por recursos com alta liquidez (passível de resgate a qualquer momento) para atender situações inesperadas.

Além disso, antes de comprar a sua primeira cota de fundo imobiliário, o investidor precisa ter uma noção mínima dos riscos de qualquer ativo de renda variável (ações, ETFs, BDRs, derivativos, entre outros). 

Os fundos imobiliários são ativos de renda variável. Isso significa que o preço das suas cotas oscila a depender da movimentação dos compradores e vendedores que realizam negociações na bolsa de valores.

Aqui um alerta! Alguns ativos classificados como de renda fixa também possuem variações (chamadas de marcação a mercado). Porém, as oscilações são muito pequenas se comparadas com os ativos negociados na bolsa de valores. Ademais, existem instrumentos na renda fixa em que é possível programar a rentabilidade a ser adquirida na data futura do resgate (títulos públicos ou privados prefixados).

O fato é que, ao comprar uma cota de um fundo imobiliário, o investidor precisa estar preparado tanto para valorizações quanto para, também, depreciações no valor das cotas.

Via de regra, as cotas dos fundos imobiliários oscilam (variam) menos do que as das ações de empresas listadas em bolsa. No entanto, investir neste ou naquele ativo deve levar em conta os objetivos do investidor, ou seja, se pretende aumentar a rentabilidade do seu patrimônio, se proteger de algum evento futuro ou constituir renda passiva.

Outro fator de destaque na redução dos riscos da carteira do investidor é a diversificação. Ou seja, não é aconselhável a alocação de grande parcela do seu patrimônio em um único ativo, seja ele um fundo imobiliário ou uma ação. Uma carteira equilibrada, que reduz riscos, deve ser composta por ativos diferentes entre si, e também de categorias diversas. Por exemplo: uma boa parcela em ativos de renda fixa; outra fatia em renda variável; um fundo imobiliário de shopping center, outro focado em CRIs, outro em galpões, entre outros.

Também é importante estar ciente de que grandes eventos econômicos globais, como recessões econômicas, pandemias e guerras (chamados de “cisnes negros”) podem causar uma queda generalizada no valor de determinados ativos financeiros, em especial os de renda variável. Apesar de resultar em forte desvalorização, esta queda nos preços também pode ser vista como uma oportunidade de compra de bons ativos com significativos descontos (baixo valor).

Comprando a primeira cota de fundo imobiliário

O rol dos fundos imobiliários listados na bolsa de valores pode ser localizado na plataforma do homebroker da corretora de valores mobiliários ou na “aba” “Investimentos em renda variável”, no aplicativo da sua instituição financeira preferida. Já escrevemos uma Dica Financeira sobre as corretoras no mercado financeiro.

O período de negociação de ativos na bolsa de valores inicia às 10 e encerra às 18 horas, nos dias úteis.
Cada fundo imobiliário possui um código, também chamado de ticker, composto por quatro letras, e todos os fundos imobiliários terminam com o número onze (existem algumas ações de empresas cujo ticker também termina em onze, então, cuidado, pois uma ordem de compra em código errado pode fazer você comprar o ativo errado). Exemplos de códigos de fundos imobiliários: KNCR11; HGPO11; XPSF11; entre muitos outros.

Antes de comprar o seu primeiro fundo imobiliário, é imprescindível que você já tenha estudado sobre ele: qual a sua área de atuação; qual a experiência da gestora; rentabilidade nos últimos cinco anos, entre diversas outras métricas. 
Apresentamos abaixo um rol exemplificativo de alguns importantes indicadores que devem ser analisados antes de se comprar um fundo imobiliário:

1. taxa de vacância: demonstra quantos imóveis do fundo estão vagos e quais estão alugados, gerando rendimentos;
2. valor patrimonial: um fundo imobiliário negociado na bolsa abaixo do seu valor patrimonial pode indicar um desconto (deságio) e, por consequência, pode indicar um bom momento de compra;
3. cap rate: é a relação entre o preço do aluguel e o preço do imóvel.
4. yield: é a relação de quanto o FII distribui em relação ao preço de sua cota.

Fundos imobiliários, renda passiva e juros compostos

Como a maioria dos fundos imobiliários listados na bolsa de valores pagam proventos mensalmente (uma minoria paga a cada três ou seis meses), há muitos investidores que veem neles uma possibilidade de gerar uma “renda extra”, também conhecida como “renda passiva”. Esta nova fonte de renda, fruto das aplicações financeiras, pode servir para quitar outras contas, ou, ainda, ser reinvestida na compra de novas cotas, acelerando o processo de acúmulo de patrimônio e o caminho para a independência financeira. Sobre as rendas ativa e passiva, já publicamos um podcast muito bacana!

Assim, quanto mais tempo o investidor possuir as cotas de determinado fundo imobiliário, e caso reinvista o montante dos proventos percebido, maior será a incidência, em seu favor, dos juros compostos, cujos benefícios já foram abordados em outra Dica Financeira.

Impostos e taxas

Nos fundos imobiliários, não incide o imposto de renda (IR) sobre os rendimentos pagos ou distribuídos aos cotistas. Ou seja, o investidor recebe o provento livre e sobre tal quantia não incide o IR. Este aspecto representa um grande benefício dos fundos imobiliários. Isso porque, em comparação com imóveis tradicionais (casas, apartamentos, salas comerciais próprias), o imposto de renda incide sobre os aluguéis destes, o que não ocorre com os proventos dos FIIs.

Todavia, caso o investidor decida vender as cotas do fundo imobiliário na bolsa, sobre o lucro auferido incidirá a alíquota de 15% (quinze por cento), a ser paga até o último dia útil do mês seguinte ao da negociação.

As taxas são as mesmas cobradas por outros fundos de investimento. A taxa de administração é a cobrada pela gestora para cobrir despesas administrativas e de pessoal, como salários, despesas com escritório, honorários dos diretores e representantes legais, bem como outros custos gerais. Alguns fundos ainda cobram taxa de performance, destinada a estimular o gestor a alcançar índices maiores de rentabilidade.

Principais vantagens dos fundos de investimento imobiliários

O autor Thiago Nigro (2018, p. 153), sintetiza seis vantagens dos fundos imobiliários em relação aos imóveis em geral (casas e apartamentos):

1. Pequenos valores para a compra de cotas: possibilita que pessoas com pouco capital possam investir no mercado imobiliário, algo que antes era possível apenas com financiamento. Ou seja, no mercado, existem cotas sendo negociadas a menos de dez reais cada;
2. Imposto de renda diferenciado: benefício da isenção de imposto de renda sobre os proventos recebidos dos fundos;
3. Alta liquidez (facilidade de negociação): a venda de cotas de fundos imobiliários depende apenas de uma ordem de venda na plataforma de negociações, pelo celular ou computador. Imóveis em geral costumam levar meses, ou até anos, para serem vendidos;
4. Redução de burocracia e de gastos: todos sabemos como é difícil a negociação de um imóvel. São gastos com reconhecimentos de firma, autenticações, emolumentos, contratos, advogados, corretores de imóveis, idas e vindas em diversos cartórios e órgãos públicos. Nos fundos imobiliários, toda a burocracia da compra e venda dos imóveis fica a cargo da gestora do fundo. 
5. Reinvestimento: é muito fácil reinvestir nos fundos imobiliários, pois basta a aquisição de novas cotas. Nos imóveis tradicionais, um reinvestimento envolve reformas e custos com melhorias em geral.
6. Gestão profissional: os fundos imobiliários são geridos por profissionais conhecedores do mercado imobiliário e aprovados nos mais exigentes exames de qualificação da área.

Principais desvantagens dos FIIs

Como já expusemos, a possibilidade de oscilação dos valores das cotas, a depender de fatores macroeconômicos, pode resultar em queda do patrimônio investido nos FIIs, ou seja, o valor atual das cotas ser menor do que o valor investido, risco comum em ativos de renda variável. 

Neste momento, é preciso compreender como funciona a movimentação destes ativos e, principalmente, conhecer seu perfil de investidor. Investidores com perfil conservador, que não aceitam em nenhuma hipótese uma redução, ainda que momentânea, do valor investido, devem ter muita cautela ou até evitar exposição a ativos negociados na bolsa de valores, pois quedas e valorizações fazem parte da oscilação normal dos mercados, e os ganhos reais tendem a aparecer no médio e no longo prazos (períodos maiores do que cinco anos).

Muita informação? Por isso que antes de realizar qualquer investimento é preciso estudar sobre o ativo que deseja adquirir. Antes de sua tomada de decisão, busque conhecimento! Livros, vídeos, cursos, sites dos fundos (informações das gestoras), relatórios de instituições financeiras confiáveis (assinados por profissionais credenciados) e até assinaturas de casas de análise (researchs), podem auxiliar neste aprendizado.

E aí? Após estudar sobre os FIIs, decidiu comprar algum? Achou o conteúdo interessante? Quer saber mais? Vale lembrar da orientação sempre destacada pelo nosso Programa de Educação Financeira: busque o auxílio de um profissional credenciado para tratar de produtos financeiros, e, se preferir, agende conosco uma conversa agradável sobre qualquer tema relacionado à educação financeira!

Para agendar atendimento exclusivo e reservado com a equipe do Programa ou sugerir conteúdo para nossas ações, mande o seu e-mail para educacaofinanceira@tjsc.jus.br.

Elaboração: 
Leandro Ambros Gallon
Equipe do Programa de Educação Financeira 
E-mail: educacaofinanceira@tjsc.jus.br

Referências:
Dividendos em FIIs: como funcionam e como recebê-los? Infomoney. XP S.A. 10 nov. 2022. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/guias/dividendos-em-fiis-fundos-imobiliarios/ Acesso em: 2 fev. 2023.

Fundos Imobiliários (FIIs): entenda o que são e como investir. Toro Investimentos S.A. 19 jan. 2023. Disponível em: https://blog.toroinvestimentos.com.br/bolsa/fundos-imobiliarios-fiis Acesso em: 2 fev. 2023.

NIGRO, Thiago. Do mil ao milhão: sem cortar o cafezinho. 1. ed. Rio de Janeiro: Harper Collins, 2018. 224p.

Perguntas e respostas de fundos imobiliários. Disponível em: https://www.clubefii.com.br/faq Acesso em: 2 fev. 2023.