A 1ª Vara da comarca de Penha declarou nulo o contrato particular de compra e venda do único imóvel de um casal de idosos e condenou uma advogada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais aos sete herdeiros. A magistrada concluiu que o negócio jurídico foi celebrado em desacordo com as exigências legais e reconheceu a existência de simulação, dolo e violação da relação de confiança estabelecida entre advogada e clientes, além de determinar o cancelamento de eventuais registros decorrentes do contrato.
A ação foi proposta pelos filhos e por um neto do casal de idosos. Segundo os autos, os proprietários contrataram a advogada para ajuizar uma ação de usucapião do imóvel, mediante contrato de honorários correspondente a 15% do valor venal do bem. Durante o andamento do processo, em maio de 2016, a profissional pediu que os clientes comparecessem ao tabelionato, acompanhados de duas testemunhas, sob a informação de que assinariam documentos necessários para a conclusão da ação.
Na ocasião, o homem, então com 82 anos, era analfabeto e cego de um dos olhos. A esposa, de 76 anos, era semianalfabeta. Conforme reconhecido na sentença, ambos apenas "desenharam" seus nomes em um documento cuja leitura não lhes foi facultada nem realizada pelo tabelião, sem receber qualquer via do instrumento.
Após o trânsito em julgado da ação de usucapião, a advogada passou a solicitar documentos considerados incompatíveis com a finalidade do contrato de honorários, circunstância que despertou desconfiança nos familiares. Diante da recusa em fornecer explicações e cópia do documento assinado, foi encaminhada notificação extrajudicial que indagava sobre a existência de eventual contrato de compra e venda. A profissional recebeu a notificação, permaneceu com uma cópia, recusou-se a assiná-la e não apresentou resposta.
Depois do falecimento do casal, os herdeiros iniciaram o inventário. No curso dos procedimentos, a advogada ajuizou execução de honorários, em que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 200 mil e requereu sua penhora. Meses depois, já após a morte dos dois idosos, apresentou embargos de terceiro e anexou um contrato particular de compra e venda, datado de abril de 2016, pelo qual afirmava ter adquirido o imóvel por R$ 50 mil, alegadamente pagos à vista.
Na ação, os herdeiros sustentaram que os idosos desconheciam o conteúdo do documento assinado em razão do analfabetismo e da ausência de leitura do contrato. Também apontaram que a advogada teria se aproveitado da relação de confiança para induzir os clientes a assinar um instrumento diverso daquele que lhes havia sido apresentado, destacando ainda a inexistência de qualquer prova do pagamento, a diferença entre o preço declarado e o valor atribuído ao imóvel na execução de honorários, a permanência da posse do bem com o casal até o falecimento e o silêncio da profissional diante da notificação extrajudicial.
Em contestação, a advogada defendeu a validade da compra e venda, sustentou que o contrato particular possuía reconhecimento de firma e testemunhas, que os vendedores tinham conhecimento da negociação e que o valor foi pago em espécie. Alegou ainda que a indicação do imóvel à penhora não afastava sua alegada condição de proprietária, invocou entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre compromisso de compra e venda sem registro e afirmou que o silêncio após a notificação decorreu de estratégia jurídica durante tratativas com os herdeiros. Também pediu a improcedência do pedido de indenização por danos morais.
Ao analisar o caso, a magistrada concluiu que o contrato era absolutamente nulo por três fundamentos independentes, cada um suficiente para invalidar o negócio jurídico.
O primeiro foi o vício de forma. A sentença destaca que o imóvel foi negociado por instrumento particular, embora o valor exigisse escritura pública, e que, por envolver pessoa analfabeta, o negócio deveria observar formalidades específicas para garantir a manifestação de vontade, como a leitura do documento e outras cautelas legais, o que não ocorreu. Também não houve qualquer comprovação do pagamento do preço.
A magistrada também reconheceu a simulação do contrato. Entre os elementos considerados estão o fato de a advogada ter atribuído ao imóvel o valor de R$ 200 mil em ação de execução de honorários e, depois, afirmar tê-lo adquirido por R$ 50 mil; a ausência de prova do pagamento; a apresentação do contrato somente após a morte dos vendedores; o silêncio diante da notificação extrajudicial; e a permanência dos idosos na posse do imóvel até o falecimento.
A decisão ainda concluiu pela existência de dolo, ao entender que a advogada se valeu da confiança dos clientes para levá-los ao tabelionato sob a alegação de que assinariam documentos da ação de usucapião, quando, na realidade, subscreveram contrato de compra e venda do imóvel. A magistrada ressaltou ainda que o negócio foi firmado durante o andamento da ação patrocinada pela própria profissional, em afronta aos deveres de lealdade, probidade e boa-fé inerentes à relação entre advogado e cliente.
A sentença afastou os argumentos da defesa ao destacar que o reconhecimento de firma não substitui as formalidades exigidas para contratos celebrados por pessoa analfabeta e que a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica ao caso.
Ao fixar a indenização, a magistrada entendeu que a conduta extrapolou um conflito patrimonial, diante do aproveitamento da vulnerabilidade de clientes idosos e analfabetos, da tentativa de retirar o único patrimônio da família e dos prejuízos causados aos herdeiros. Com isso, declarou nulo o contrato, determinou o cancelamento dos registros decorrentes do negócio e condenou a advogada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais, valor a ser dividido igualmente entre os sete herdeiros. Ao final, diante dos indícios de conduta profissional incompatível com o exercício da advocacia identificados nos autos, a magistrada determinou a expedição de ofício à Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional de Santa Catarina (OAB/SC), com o encaminhamento de cópia integral da sentença para as providências cabíveis no âmbito disciplinar (Procedimento Comum Cível Nº 0302703-08.2018.8.24.0048/SC).
