TJSC firma tese sobre usucapião de imóveis irregulares comprados informalmente - Imprensa - Poder Judiciário de Santa Catarina

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) firmou entendimento que deve orientar julgamentos em todo o Estado sobre a possibilidade de ajuizar ações de usucapião em situações que envolvem a compra informal de imóveis ou a inexistência de matrícula e desmembramento. A decisão foi tomada pelo Grupo de Câmaras de Direito Civil no julgamento de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), com o objetivo de uniformizar interpretações sobre o tema.

A tese jurídica fixada permite o ajuizamento de ações de usucapião mesmo quando há um contrato de compra e venda. No entanto, isso só é admitido quando existir um impedimento concreto e relevante que torne inviável a regularização do imóvel pelos meios tradicionais, como a escritura pública ou a adjudicação compulsória. Ou seja, não basta ter adquirido o imóvel sem formalização completa — é necessário comprovar que a regularização não é possível por outros caminhos.

No caso analisado, a parte autora defendia que, apesar de ter adquirido o imóvel diretamente dos proprietários registrais, não conseguiria regularizar a propriedade por meio dos procedimentos administrativos convencionais. Sustentou que o terreno faz parte de uma área maior, sem desmembramento, e que, nesse contexto, a única solução seria a declaração de domínio pela via da usucapião.

No entanto, o desembargador relator destacou que a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade e não pode ser utilizada para burlar exigências legais de parcelamento do solo, tampouco para evitar o pagamento de tributos e encargos cartorários.

A aquisição derivada da propriedade, segundo o magistrado, não impede automaticamente o ajuizamento da ação de usucapião, desde que fique demonstrada a existência de um impedimento concreto que inviabilize a transmissão da propriedade pelos meios jurídicos e administrativos ordinários.

A decisão uniformiza o entendimento sobre três pontos principais:

1. A posse originada de um contrato pode justificar o ajuizamento da ação de usucapião?
Sim, desde que a parte comprove que existe um óbice real e relevante que impeça a regularização pelas vias normais. Caso contrário, não há interesse de agir.

2. É possível propor ação de usucapião para imóveis sem matrícula, sem desmembramento ou situados em áreas irregulares?
Sim. A falta desses requisitos não impede, por si só, o reconhecimento da posse e a declaração de domínio.

3. O uso da usucapião pode ser considerado indevido quando serve apenas para evitar despesas cartorárias e tributárias?
Sim, quando não há um obstáculo real à regularização do imóvel, o uso da usucapião é indevido. A decisão deixa claro que a ação não pode ser utilizada como atalho para fugir de custos com desmembramento, escritura, registro, ITBI, ITCMD ou outros tributos, nem para driblar as regras de parcelamento do solo. A usucapião só é admitida, nesses casos, se houver um impedimento concreto que torne inviável a transferência da propriedade pelos meios tradicionais, como escritura pública ou adjudicação compulsória.

O voto também ressalta que a tese passa a valer para todas as ações ajuizadas a partir da publicação desse julgamento (5061611-54.2022.8.24.0000).

Para mais informações sobre essa decisão, consulte o Informativo da Jurisprudência Catarinense.