CAPÍTULO IX - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS (arts. 878º a 892º) - Código de Normas - Poder Judiciário de Santa Catarina

CAPÍTULO IX - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

Art. 878. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, não havendo necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, tendo em vista que a transmissão se faz somente em caráter fiduciário, com escopo de garantia.

Parágrafo único. O pagamento do laudêmio ocorrerá se e quando houver a transmissão da propriedade plena, mediante sua consolidação em favor do credor fiduciário.

Art. 879. Os atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), poderão ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que, neste último caso, seja celebrado por entidades integrantes do SFI, por Cooperativas de Crédito ou por Administradoras de Consórcio de Imóveis. (autos SEI n. 0124370-75.2024.8.24.0710: suspensão, por prazo indeterminado, dos efeitos previstos neste artigo até decisão de mérito no Pedido de Providências CNJ n. 000712254.2024.2.00.0000)

§ 1º Dispensam-se as testemunhas e o reconhecimento de firmas quando se tratar de atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário, autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública.

§ 2º Aplica-se o caput do presente artigo apenas aos contratos lavrados a partir de 11 de outubro de 2023, consoante Circular CGJ n. 292, de 6 de outubro de 2023.

Art. 880. O termo de quitação deverá conter firma reconhecida e estar acompanhado, se for o caso, dos instrumentos que comprovem a legitimidade da representação.

§ 1º Caso haja a emissão de cédula de crédito imobiliário de forma cartular, a quitação com autorização para cancelamento da alienação fiduciária e baixa da cédula deverá ser lançada na própria via negociável, que ficará arquivada.

§ 2º Na impossibilidade de apresentação da cédula de crédito imobiliário cartular, sua baixa será feita com a declaração de quitação, emitida pelo credor, com menção de que a cédula não circulou.

§ 3º Caso haja a emissão de cédula de crédito imobiliário de forma cartular e a autorização de que trata o § 1º deste artigo seja firmada por pessoa diversa do credor original, deverão ser previamente averbados os atos que motivaram a circulação do título.

§ 4º A autorização para cancelamento da alienação fiduciária e baixa da cédula de crédito imobiliário de forma escritural deverá ser acompanhada de declaração da instituição custodiante com indicação do atual titular do crédito fiduciário.

Art. 881. Para efeito de registro, o título que instrumentaliza a transferência de direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia e as respectivas obrigações será registrado na matrícula imobiliária, com anuência do credor, cabendo ao oficial de registro observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão respectivo.

Art. 882. Havendo cessão de direitos creditórios referentes à alienação fiduciária, é indispensável prévia averbação da cessão de crédito na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, salvo nos casos de portabilidade, ficando este integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.

Parágrafo único. A cessão de direitos creditórios referentes à alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia, independendo de anuência do devedor fiduciante.

Art. 883. Nos casos de partilha por separação, divórcio ou dissolução de união estável de imóvel alienado fiduciariamente, o Registro de Imóveis analisará a anuência do credor fiduciário, seja por contrato de cessão de direitos, seja por autorização de transferência de direitos, devendo o Oficial de Registro:

I - registrar a partilha, tendo como base de cálculo o valor do imóvel; e
II - averbar a sub-rogação dos direitos contratuais, tendo como base de cálculo o valor atualizado da dívida.

§ 1º Não há necessidade de anuência do credor nos casos de partilha igualitária (50% para cada um) ou de partilha causa mortis.

§ 2º Caso concomitantemente seja apresentada cessão de direitos com transmissão distinta daquela prevista no instrumento de partilha, deverá ser averbada a cessão de maneira apartada.

Art. 884. No caso de existência de múltiplos credores, inclusive no caso de existência e/ou cessão de cédulas de crédito imobiliárias fracionárias, escriturais ou cartulares, o procedimento de intimação poderá ser requerido por qualquer dos credores.

Art. 885. Do requerimento do credor fiduciário dirigido ao oficial do registro competente deverão constar, necessária e discriminadamente, no mínimo, as seguintes informações:

I - nome e qualificação dos devedores fiduciantes e, se forem casados, dos respectivos cônjuges;
II - endereço completo para realização das intimações;
III - planilha com demonstrativo do débito e projeção de valores atualizados para pagamento da dívida; e
IV - comprovante de representação legal do credor fiduciário pelo signatário do requerimento, se for o caso.

§ 1º Não compete ao oficial de registro qualificar ou conferir a planilha com demonstrativo do débito e projeção de valores atualizados para purgação da mora, sendo o conteúdo das informações nela consignadas de exclusiva responsabilidade do credor.

§ 2º É igualmente de competência exclusiva do credor o respeito à cláusula do prazo de carência, pressuposto do pedido.

§ 3º Fica dispensada a comprovação da representação legal prevista no inciso IV quando o requerimento for remetido eletronicamente através da Central de Intimações do ONR por credor conveniado para a sua utilização.

Art. 886. Não serão intimados avalistas e fiadores, exceto no caso de pedido expresso do credor fiduciário.

Art. 887. O requerimento deverá ser devidamente prenotado, mantendo-se a prenotação vigente até a finalização dos procedimentos, o que ocorrerá com a emissão da certidão de purgação ou não da mora.

Art. 888. Purgada a mora perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, mediante pagamento dos valores informados no demonstrativo e na respectiva projeção, o oficial de registro entregará recibo ao devedor fiduciante e, nos 3 (três) dias úteis seguintes, comunicará esse fato ao credor fiduciário para retirada, na serventia, das importâncias então recebidas, ou procederá a sua entrega diretamente ao fiduciário.

Parágrafo único. Embora recomendável que o pagamento seja feito diretamente ao credor, não poderá o oficial de registro recusar seu recebimento, desde que por meio de cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário, com a cláusula “não à ordem”.

Art. 889. A averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário será feita à vista de requerimento escrito, que será protocolizado, instruído com a prova do pagamento do imposto de transmissão entre vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 1º A consolidação da propriedade será averbada 30 (trinta) dias úteis após a expiração do prazo para purgação da mora nos casos de financiamento habitacional, em qualquer hipótese, inclusive naqueles efetuados por meio de sistema de consórcio. A consolidação da propriedade somente será passível de averbação 30 (trinta) dias úteis após a expiração do prazo para purgação da mora nos casos de financiamento habitacional, exceto naqueles efetuados por meio de sistema de consórcio, instituído pela Lei n. 11.795/2008. (redação alterada por meio do Provimento n. 38, de 30 de novembro de 2023)

§ 2º Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias úteis, contados da emissão da certidão de não purgação da mora, sem as providências elencadas no caput deste artigo, o procedimento não poderá ser mais utilizado para fins de consolidação, exigindo-se, a partir de então, novo e integral procedimento de notificação extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária.

§ 3º Na hipótese de haver mais de um devedor a ser intimado, o prazo acima contar-se-á da data da certidão de intimação do último devedor.

§ 4º Os direitos reais de garantia ou construções, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (redação alterada por meio do Provimento n. 38, de 30 de novembro de 2023)

§ 5º Os gravames mencionados no parágrafo anterior deverão ser cancelados com a venda do bem em leilão ou com a averbação dos leilões negativos.

Art. 890. Uma vez consolidada a propriedade  em nome do fiduciário, este deverá promover a realização de leilão público para venda do imóvel, nos 30 (trinta) dias subsequentes, contados da data da consolidação da propriedade, não cabendo ao oficial de registro o controle desse prazo, dos valores dos leilões e dos demais aspectos formais dos mesmos.

§ 1º Havendo lance vencedor, a transmissão do imóvel ao arrematante será feita por meio de escritura pública de compra e venda ou instrumento particular com força de escritura pública e seu respectivo registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, figurando no título como vendedor o antigo credor fiduciário e como comprador o arrematante.

§ 2º A carta de arrematação não é instrumento hábil para a transmissão prevista no parágrafo anterior.

§ 3º Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, o imóvel somente poderá retornar ao patrimônio do antigo devedor por meio de nova aquisição do imóvel, não sendo possível o cancelamento da averbação de consolidação.

Art. 891. Para a disponibilidade do bem, a requerimento do credor, deverão ser realizadas as averbações:

I - dos leilões negativos, instruída com declaração expressa do credor de que todos os requisitos e formalidades legais foram observados, dispensada a apresentação de quaisquer documentações comprobatórias; e
II - do cancelamento da alienação fiduciária.

Art. 892. Aplica-se, no que for compatível, o procedimento previsto neste capítulo à execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca.