Seção I - Disposições Gerais (arts. 1.070º a 1.079º) - Código de Normas - Poder Judiciário de Santa Catarina

Seção I - Disposições Gerais

Art. 1.070. A incorporação imobiliária é regulada pela Lei n. 4.591/64, a partir do seu art. 28, sendo a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para a alienação total ou parcial.

Parágrafo único. A atividade de incorporação imobiliária também será possível sobre terreno isolado, seja na modalidade de construção de casas isoladas ou geminadas, e, no primeiro caso, prescindirá de posterior instituição de condomínio, devendo ser promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei n. 4.591/64 ou no art. 2º-A da Lei n. 6.766/79.

Art. 1.071. O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

I - memorial de incorporação, assinado pelo incorporador, requerendo o registro da incorporação e contendo as seguintes informações:
a) se pessoas físicas:
1. se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; ou
2. se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei n. 4.591/64, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
b) se pessoa jurídica, o requerimento será assinado pelo administrador, juntando-se comprovante de representação.
II - título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado, nos termos do art. 32, “a”, da Lei n. 4.591/64;
III - certidões de impostos federais, estaduais e municipais, referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores;
IV - certidões de protestos de títulos referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores;
V - certidões de ações cíveis estaduais, federais e trabalhista, referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores;
VI - certidões de ações criminais, referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores;
VII - certidões do imóvel, nos termos do art. 32, “b” e “c”, da Lei n. 4.591/64:
a) certidão de ônus reais; e
b) certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis.
VIII - certidões de inteiro teor abrangendo as matrículas ou transcrições dos últimos vinte anos do imóvel, as quais servirão também como histórico dos títulos de propriedade, para fins de cumprimento do art. 32, “c”, da Lei n. 4.591/64;
IX - projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, nos termos do art. 32, “d”, da Lei n. 4.591/64;
X - NBR 12.721/2006 conforme o tipo incorporação, assinada pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, nos termos do art. 32, “e”, “g”, “h” e “i”, da Lei n. 4.591/64;
XI - alvará de construção com prazo de validade vigente;
XII - declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado, nos termos do art. 32, “p”, da Lei n. 4.591/64;
XIII - declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, inciso II, da Lei de Condomínio e Incorporação, nos termos do art. 32, l, da Lei n. 4.591/64, o que pode ser suprido pelo contrato entabulado entre os proprietários do terreno e o incorporador;
XIV - certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno, nos termos do art. 31, § 1º, c/c art. 32, “m”, da Lei n. 4.591/64; e
XV - declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do art. 32, “n”, da Lei n. 4.591/64.

§ 1º Tratando-se de pessoa jurídica, a apresentação de certidões criminais em nome do respectivo administrador dispensa certidões em nome dos sócios.

§ 2º Tratando-se de pessoa jurídica constituída por outra pessoa jurídica, as certidões criminais deverão referir-se aos administradores de todas elas.

§ 3º Sempre que for expedida qualquer certidão positiva relativamente ao imóvel ou relativamente a qualquer das pessoas cuja certidão seja de apresentação obrigatória, deverá ser exigida certidão de objeto e pé ou acesso aos autos por meio dos sítios eletrônicos oficiais dos tribunais, devendo constar, no mínimo, a identificação do processo, das partes, da fase processual, do pedido e do valor da causa.

§ 4º Demonstrado de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital.

§ 5º As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protesto devem ser extraídas na comarca da situação do imóvel e do domicílio dos alienantes do terreno e do incorporador.

§ 6º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 7º As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho, ou de Protestos de Títulos não impedem o registro da incorporação.

§ 8º Será de 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

§ 9º No caso de empresas com sedes administrativas em várias cidades, as certidões a serem apresentadas devem se referir apenas ao endereço da matriz e da localização do empreendimento.

Art. 1.072. O prazo de validade das certidões terá como referência a data da prenotação do requerimento de incorporação.

Parágrafo único. Na hipótese de cancelamento do protocolo, o prazo de validade das certidões será reanalisado na data da nova prenotação.

Art. 1.073. No prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, caso o incorporador venha a desistir da realização da obra, deverá informar expressamente ao Ofício de Registro de Imóveis, solicitando o cancelamento do registro da incorporação imobiliária, na forma do art. 34 da Lei n. 4.591/64.

§ 1º Para o cancelamento do registro nos termos do caput deste artigo, o registrador exigirá declaração do incorporador de que comunicou os adquirentes, não sendo necessário comprovar anuência ou comunicação aos adquirentes, salvo se seus contratos estiverem registrados na matrícula do empreendimento.

§ 2º O cancelamento do registro da incorporação após o prazo de carência ficará também condicionado à anuência dos compromissários, cessionários ou credores, desde que seus contratos estejam devidamente registrados.

Art. 1.074. No registro da incorporação, ficará consignada, como ato de averbação, a existência das certidões positivas.

Art. 1.075. O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, na forma do § 1º-A do art. 32 da Lei
n. 4.591/64, e neste momento se constitui através de ato registral único, nos termos do § 15 do mesmo artigo, o qual, todavia, não se confunde com o registro da instituição do condomínio edilício das edificações, somente possível após a respectiva regularização da construção.

Art. 1.076. Caso sejam abertas matrículas para as unidades autônomas após o registro da incorporação, será averbada nestas ressalva de que se trata de imóvel em construção pendente de regularização registral quanto à sua conclusão.

§ 1º Nesta hipótese, os novos atos negociais referentes especificamente a uma futura unidade autônoma, seus ônus e gravames serão registrados na própria matrícula da unidade.

§ 2º A averbação da construção e o registro da instituição do condomínio edilício serão realizados na matrícula matriz e transportados, através de ato único, para as matrículas de cada unidade autônoma.

§ 3º Nos casos do art. 6º-A, § 1º, da Lei n. 11.977/09 e art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/64, bem como nos casos em que forem reservadas, no ato de instituição de condomínio, unidades autônomas para exploração em favor do condomínio, a matrícula será aberta em nome deste.

Art. 1.077. Aplicam-se essas normas nos casos de retificações ou alterações no registro de incorporação, devendo ser apresentadas novas certidões e somente os documentos que eventualmente tenham sofrido alteração, entre os arrolados neste Capítulo e no art. 32 da Lei n. 4.591/64.

Parágrafo único. Verificando o oficial que houve alteração substancial do objeto da incorporação que descaracterize o empreendimento, deverá ser promovido o cancelamento da incorporação anterior e o registro de uma nova, com a apresentação da documentação pertinente.

Art. 1.078. Considera-se concretizado o registro de incorporação para fins do art. 33 da Lei n. 4.591/64 quando ocorrer uma das seguintes hipóteses:

I - formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, comprovada mediante a apresentação de instrumento de promessa de compra e venda ou da venda definitiva;
II - contratação de financiamento para a construção; ou
III - início das obras do empreendimento, a ser comprovada mediante declaração do incorporador.

Parágrafo único. Será averbada a concretização da incorporação nos termos deste artigo a fim de possibilitar a dispensa da revalidação prevista no parágrafo único do art. 33 da Lei n. 4.591/64.

Art. 1.079. É juridicamente possível, ainda que antes do protocolo da incorporação, o registro do negócio de permuta ou promessa de permuta de terreno por unidades autônomas futuras, ou de parte ideal de terreno por acessões correspondentes a unidades autônomas futuras (art. 533 c/c art. 483 do Código Civil), a serem edificadas no próprio terreno.

§ 1º O negócio jurídico do art. 39 da Lei n° 4.591/64 constitui exceção à regra que veda ao incorporador negociar futuras unidades autônomas antes do prévio registro do memorial de incorporação.

§ 2º A permuta ou promessa de permuta deverá ter objeto determinado ou determinável (art. 104, inciso II, Código Civil), especificando-se da forma mais completa possível o tipo de bem ou direito que está sendo negociado em pagamento do terreno ou a forma objetiva de ajuste de sua determinação posterior.

§ 3º No caso de permuta definitiva, deverá ser feito o registro da transferência do terreno e, na sequência, averbada para fins de publicidade a notícia de que há unidades autônomas a construir sobre o imóvel que foram convencionadas em pagamento do terreno.

§ 4º A averbação prevista no § 3º deverá ser transportada para as unidades atingidas após o registro da incorporação ou da instituição de condomínio ou para todas, caso não tenham sido determinadas.

§ 5º O registro da transferência ou da promessa decorrente da permuta das unidades somente poderá ocorrer concomitantemente ou após a incorporação ou a instituição de condomínio, devendo ser feito mediante a apresentação de uma escritura pública de especificação de permuta ou da reapresentação da escritura pública anterior, desde que, nesse caso, contenha a completa e exata individualização das unidades e o valor venal atribuído a cada uma, acompanhada do pagamento do respectivo ITBI incidente, dispensada a apresentação de novas certidões ou declarações já constantes naquele instrumentos.

§ 6º É possível a permuta de fração do terreno com reserva de parte ideal que corresponderá a futuras unidades autônomas, formando-se um condomínio civil entre transmitente e adquirente para todos os fins, aplicando-se os procedimentos previstos na parte geral deste Código de Normas para a posterior extinção parcial ou total do condomínio geral.

§ 7º Aplica-se o disposto neste artigo ao negócio de permuta ou promessa de permuta de terreno por lotes decorrentes de parcelamento do solo urbano.