Seção II - Adjudicação Compulsória Extrajudicial (arts. 1.008º a 1.026º) - Código de Normas - Poder Judiciário de Santa Catarina

Seção II - Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Art. 1.008. Os promitentes compradores, promitentes vendedores, promitentes permutantes, seus cessionários e sucessores podem exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda ou permuta, conforme o disposto no instrumento preliminar, desde que dele não conste cláusula de arrependimento; e, se houver recusa, requerer a adjudicação do imóvel perante o registro de imóveis competente, sem prejuízo da via jurisdicional.

Parágrafo único. Consideram-se ineficazes cláusulas de arrependimento constantes de contratos preliminares celebrados nos termos do art. 25 da Lei n. 6.766/79 e do art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64.

Art. 1.009. O requerente deverá estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica.

Art. 1.010. A pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial, caso se demonstre suspensão daquele por, no mínimo, 90 (noventa) dias úteis.

Parágrafo único. No caso de suspensão ou desistência do processo judicial para promoção da via extrajudicial, poderão ser aproveitados os atos já praticados em juízo.

Art. 1.011. Não estando concluída a partilha, o legitimado falecido será representado por inventariante, mediante prova de sua nomeação.

Art. 1.012. Tratando-se de promessa de compra e venda envolvendo mais de um imóvel, ou promessa de permuta, o interessado poderá, a seu critério, requerer a adjudicação referente a quaisquer dos imóveis objeto do instrumento preliminar.

Art. 1.013. O processamento do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial será admitido ainda que os instrumentos preliminares e suas cessões não estejam previamente registrados.

§ 1º Os instrumentos particulares deverão estar com as firmas dos outorgantes e dos outorgados reconhecidas, por autenticidade ou semelhança, ou serem assinados eletronicamente por meio de assinaturas avançadas ou qualificadas, dispensada a participação de testemunhas instrumentárias.

§ 2º Quando não for possível o reconhecimento das firmas dos envolvidos ou o uso das assinaturas eletrônicas, a autenticidade do instrumento poderá ser apurada também pela apresentação de documentos complementares que reafirmem a vontade das partes ou, ainda, pela notificação dos envolvidos, nos termos do art. 411, inciso III, do Código de Processo Civil, sem prejuízo da análise do caso concreto pelo registrador, no exercício de sua independência e autonomia.

Art. 1.014. O procedimento de adjudicação compulsória terá início com o requerimento de instauração do processo de adjudicação compulsória.

Art. 1.015. O requerimento inicial atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil, bem como indicará:

I - a qualificação e endereço do requerente e do requerido, nos termos do art. 287 deste Código de Normas;
II - o endereço eletrônico (e-mail) do procurador, para receber as intimações do procedimento;
III - a identificação do imóvel, com menção da matrícula ou transcrição; 
IV - o valor fiscal e de mercado do imóvel;
V - se for o caso, o histórico de atos e negócios jurídicos que levaram à cessão ou à sucessão de titularidades, com menção circunstanciada dos instrumentos, valores, natureza das estipulações, existência ou não de direito de arrependimento e indicação específica de quem haverá de constar como requerido;
VI - a declaração do interessado, sob as penas da lei, quanto à inexistência de processo judicial cujo objeto possa prejudicar o direito alegado ou de ter sido verificada a hipótese prevista no art. 1.177 deste Código de Normas;
VI - a declaração do interessado, sob as penas da lei, quanto à inexistência de processo judicial cujo objeto possa prejudicar o direito alegado ou de ter sido verificada a
hipótese prevista no art. 1.010 deste Código de Normas. (redação alterada por meio do Provimento n. 2, de 10 de janeiro de 2024)
VII - o pedido de notificação do requerido, para, querendo, se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias úteis; e
VIII - o pedido de deferimento da adjudicação compulsória e de lavratura do registro necessário para a transferência da propriedade.

§ 1º O requerimento inicial será instruído, necessariamente, por ata notarial e pelo instrumento do ato ou negócio jurídico em que se funda a adjudicação compulsória.

§ 2º O requerimento, juntamente com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido.

Art. 1.016. O requerimento, acompanhado dos documentos que o instruírem, tramitará exclusivamente em meio digital, através da Central Eletrônica de Serviços Compartilhados.

Art. 1.016. O requerimento, acompanhado dos documentos que o instruírem, poderá ser apresentado em meio físico ou eletrônico e, a critério do oficial, tramitar em meio exclusivamente eletrônico. (redação alterada por meio do Provimento n. 14, de 19 de março de 2025)

Parágrafo único. § 1º O oficial exigirá que os documentos sejam: (redação alterada por meio do Provimento n. 38, de 30 de novembro de 2023)

§ 1º Se apresentados em meio eletrônico, o oficial exigirá que os documentos sejam: (redação alterada por meio do Provimento n. 14, de 19 de março de 2025)

I - apresentados em formato nato-digital;
II - assinados eletronicamente de forma qualificada ou avançada;
III - digitalizados, pelo advogado, com declaração, sob sua responsabilidade pessoal, de que conferem com os originais e que permanecem em sua guarda; ou
IV - desmaterializados e autenticados por tabelião de notas.

Parágrafo único. § 2º Havendo dúvida fundada quanto ao documento digital apresentado, o oficial de registro poderá exigir a apresentação da via física deste. (redação alterada por meio do Provimento n. 38, de 30 de novembro de 2023)

Art. 1.017. O oficial analisará, em 10 (dez) dias úteis, os documentos, emitindo nota devolutiva para indicar, de forma fundamentada, as exigências e esclarecimentos que se façam necessários, designando o prazo de 10 (dez) dias úteis para o requerente.

Art. 1.017. O oficial analisará, em 10 (dez) dias úteis, os documentos, emitindo nota devolutiva para indicar, de forma fundamentada, as exigências e esclarecimentos que se façam necessários, designando o prazo de 20 (vinte) dias úteis para o requerente. (redação alterada por meio do Provimento n. 14, de 19 de março de 2025)

§ 1º Retomado o procedimento, o oficial terá 10 (dez) dias úteis para analisar se as exigências foram cumpridas integralmente e prestados os esclarecimentos necessários, deflagrando a fase notificatória caso não haja novas exigências ou esclarecimentos.

§ 2º A desídia do requerente acarretará o arquivamento do pedido com base no art. 205 da Lei n. 6.015/73, bem como o cancelamento da prenotação.

Art. 1.018. Estando apto o requerimento, o oficial expedirá notificação, a qual conterá: 

I - a identificação do imóvel, o nome e CPF do requerente e do requerido;
II - a determinação para que o requerido, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do primeiro dia útil posterior ao dia do recebimento da notificação:
a)    conceda sua anuência à transmissão da propriedade;
b)    impugne o pedido, com as razões e documentos que entender pertinentes; e
III - a advertência de que o transcurso do prazo sem manifestação poderá implicar a presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento.

Art. 1.019. O consentimento expresso poderá ser manifestado pelo requerido a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida, por instrumento público ou por meio idôneo, na forma da lei, sendo dispensável a assistência de advogado para esse fim.

§ 1º A anuência também poderá ser declarada perante o oficial de registro de imóveis, na serventia, ou perante o preposto encarregado da notificação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato da notificação.

§2º A mera anuência, desacompanhada de providências para a efetiva celebração do negócio jurídico translativo da propriedade, implicará o prosseguimento do processo extrajudicial.

Art. 1.020. Havendo impugnação, o oficial notificará o requerente para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, se manifestar sobre a impugnação e, com ou sem manifestação, proferirá decisão no prazo de 10 (dez) dias úteis.

Parágrafo único. Se entender viável, antes de proferir decisão, o oficial de registro de imóveis poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados.

Art. 1.021. Rejeitada a impugnação, o requerido poderá recorrer, no prazo de 10 (dez) dias úteis, e o oficial de registro de imóveis notificará o requerente para se manifestar em igual prazo sobre o recurso.

Art. 1.022. Acolhida a impugnação, o oficial de registro de imóveis notificará o requerente para que se manifeste em 10 (dez) dias úteis; se não houver insurgência do requerente contra o acolhimento da impugnação, o processo será extinto e cancelada a prenotação.

Art. 1.023. No caso de recurso apresentado pelo requerido contra a rejeição da impugnação, ou na hipótese de insurgência do requerente contra o acolhimento da impugnação, os autos serão encaminhados ao juiz de registros públicos para decisão sobre a impugnação.

§1º Acolhida a impugnação, o juiz determinará ao oficial de registro de imóveis a extinção do processo e o cancelamento da prenotação.

§2º Rejeitada a impugnação, o juiz determinará a retomada do processo perante o oficial de registro de imóveis.

§3º Em qualquer das hipóteses, a decisão do juízo esgotará a instância administrativa acerca da impugnação.

Art. 1.024. Não havendo impugnação, afastada a que houver sido apresentada, ou anuindo o requerido ao pedido, o oficial de registro de imóveis, em 10 (dez) dias úteis:

I - expedirá nota devolutiva para que se supram as exigências que ainda existirem; ou
 II - deferirá ou rejeitará o pedido, em nota fundamentada.

Parágrafo único. Em caso de exigência ou de rejeição do pedido, caberá suscitação de dúvida.

Art. 1.025. O oficial rejeitará o pedido de adjudicação, dentre outras hipóteses, nos seguintes casos:

I - for constatado artifício ou colusão para burlar requisitos notariais e registrais ou exigências tributárias, ou para burlar o disposto no art. 108 do Código Civil;
II - os instrumentos preliminares apresentados, em análise independente e autônoma, não consubstanciem o intuito das partes de transmitir o imóvel;
III - for verificado, a qualquer momento, que o requerido é pessoa relativa ou absolutamente incapaz; e
IV - a indisponibilidade não for cancelada até o momento da decisão final do ofícial do registro de imóveis.

Art. 1.026. Deferida a adjudicação, satisfeitos os tributos, e não havendo exigências complementares para o registro, o oficial procederá, em até 5 (cinco) dias úteis, ao registro da transferência do domínio em nome do promitente comprador, promitente permutante ou seus cessionários ou sucessores.

§ 1º É facultado ao requerente solicitar o registro dos instrumentos preliminares de forma a publicizar a cadeia contratual.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, cessionários ou sucessores.