Seção II - Instituição do Condomínio Edilício (arts. 1.080º a 1.091º) - Código de Normas - Poder Judiciário de Santa Catarina

Seção II - Instituição do Condomínio Edilício

Art. 1.080. O registro da instituição de condomínio edilício importa no fracionamento ideal do solo e outras partes comuns em várias novas propriedades, correspondentes a cada uma das unidades autônomas constituídas, que serão identificadas em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Art. 1.081. A ausência de área comum não impedirá a constituição do condomínio por unidades autônomas, ainda que de casas geminadas.

Art. 1.082. Incumbirá ao oficial de registro o exame de correspondência entre as medidas do terreno constantes do registro e as configuradas no projeto aprovado.

Parágrafo único. Havendo divergência, deverá ser exigida a correspondente retificação.

Art. 1.083. Poderá ser admitida divergência entre a área constante no alvará de construção e nos projetos aprovados desde que atestado pelo profissional responsável que se trata de diferença relativa à contagem, ou não, da área não construída.

Art. 1.084. É indispensável a unificação de imóveis, com a abertura de nova matrícula, para o registro da instituição do condomínio quando mais de um lote ou terreno, constante de matrículas distintas, for utilizado para a instituição.

§ 1º Inversamente, quando o futuro condomínio restar assentado apenas em parte do imóvel registrado, deverá ser feito previamente o respectivo desmembramento.

§ 2º Serão abertas matrículas novas em ambos os casos previstos neste artigo para o registro da instituição.

Art. 1.085. A instituição do condomínio depende da prévia averbação da construção.

Art. 1.086. O proprietário ou os proprietários deverão, para o registro da instituição do condomínio, apresentar os seguintes documentos:

I - memorial de instituição de condomínio, que poderá ser por instrumento público ou particular, subscrito por todos os proprietários;
II - projeto arquitetônico de construção, devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
III - quadros da NBR 12.721/2006 subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, quando não apresentado memorial contendo todos os requisitos; e
IV - a certidão de conclusão do empreendimento ou o habite-se.

§ 1º Quando os documentos de origem particular forem apresentados em apenas uma via, esta ficará arquivada na serventia.

§ 2º Se o terreno onde for erigida a construção se tratar de imóvel já matriculado, desde que sua descrição preencha os requisitos do art. 176, § 1º, inciso II, 3, “b”, Lei n° 6.015/73, basta a menção de que a descrição do terreno é aquela constante da matrícula do imóvel, indicando-se o respectivo número.

Art. 1.087. Para a averbação de edifício ou casas que compuserem o condomínio, deverão ser apresentados os seguintes documentos:

I - certidão de conclusão ou “habite-se” para o empreendimento, em via original ou cópia autenticada; e
II - certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra.

Parágrafo único. A certidão mencionada no inciso II deste artigo, para fins de averbação de construção, é válida a qualquer tempo, independentemente da data de sua emissão ou vencimento.

Art. 1.088. Será feito o registro da instituição do condomínio edilício, nos termos definidos no art. 1.332 do Código Civil, constituindo-se novos direitos reais referentes às unidades autônomas, exigindo-se, também, o registro da convenção de condomínio, consoante o disposto no art. 1.333 do Código Civil.

Art. 1.089. É dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial, no registro e na individualização, bem como das confrontações externas das unidades autônomas.

Art. 1.090. Registrada a instituição de condomínio, deverão ser abertas tantas matrículas quantas forem as unidades autônomas integrantes do empreendimento, às expensas do requerente.

§ 1º O registro da convenção de condomínio no Livro n. 3 - Registro Auxiliar será informado nas matrículas das unidades autônomas e da matriz.

§ 1º O registro da convenção de condomínio no Livro nº 3 – Registro Auxiliar será obrigatoriamente averbado na matrícula-mãe do imóvel, com repercussão automática, por transporte e sem cobrança de emolumentos adicionais, nas matrículas das unidades autônomas. (redação alterada por meio do Provimento n. 39, de 25 de julho de 2025)

§ 2º O transporte dos ônus e gravames porventura existentes será averbado nas matrículas das unidades autônomas.

§ 3º Uma vez transportados os ônus e gravames, todos os atos passam a ser praticados nas matrículas das unidades autônomas e não mais na matrícula matriz.

§ 4º Excetuam-se da regra contida no § 3º deste artigo os atos de rerratificação da instituição de condomínio e da incorporação imobiliária, noticiando-se por averbação sem valor, nas matrículas filhas.

Art. 1.091. Demolido o prédio objeto de condomínio de unidades autônomas, ou se a construção não for concluída (em caso de incorporação), a requerimento dos proprietários, serão averbados, em ato contínuo, às suas expensas, o cancelamento da instituição na matrícula matriz e em cada uma das matrículas das unidades autônomas e, se for o caso, a demolição, encerrando-se as matrículas e abrindo-se outra com novo número, relativamente ao terreno.